Налоги при продаже недвижимости юрлицом

Налог на прибыль и другие сборы при продаже квартиры юридическим лицом

Собственником квартиры может быть не только частное лицо, но и компания или организация. И при продаже своей собственности любое юридическое лицо обязано заплатить налоги. Притом следует учесть, что налоги юрлиц с продажи недвижимости отличаются от обязательств перед государством обычных граждан, возникающих в этом случае.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 450-01-33 (Москва)
+7 (812) 490-76-58 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Кто платит сборы с прибыли при реализации недвижимости

Если продавцы жилья граждане платят полагающийся им подоходный налог с его продажи, то организации должны заплатить налог на прибыль. Это правило распространяется на:

  • Компании, зарегистрированные в РФ.
  • Компании, являющимися нерезидентами.
  • ИП, если продажа квартиры является предметом их хозяйственной деятельности.
  • Величина данного налога будет зависеть не только от цены квартиры, но и от формы собственности компании и применяемого режима налогообложения. С 2016-го налог с продажи имущества обязаны платить не только юридические лица на ОСНО, но и на льготных режимах, включая:

    Налог на прибыль и другие пошлины с юридических лиц при продаже квартиры

    Процедура продажи недвижимости компаниями – процесс более сложный, чем у простых граждан. В этом случае решение о совершении сделки должно приниматься не единственным человеком, а всеми акционерами или учредителями, если это ООО. Для этого надо:

  • Утвердить данное решение общим собранием.
  • Оформить официальным протоколом.
  • Выбрать ответственного за проведение сделки. Который, не являясь собственником, не должен сам платить НДФЛ с продажи.
  • Виды налогов

    Сколько и каких налогов должно заплатить юрлицо при продаже недвижимости зависит от вида помещений, по которым проводится сделка:

  • Жилая недвижимость.
  • Нежилые помещения.
  • В первом случае налогом облагается только прибыль, полученная компанией от продажи. А в каком виде, зависит от выбранной системы налогообложения. Так ООО оплачивает налог на продажу недвижимости следующим образом:

  • Если на ОСНО, то в виде налога на прибыль компании.
  • При УСН этот платеж входит в единый налог, установленный данным режимом.
  • Если ООО на ЕНВД, то в рамках этого режима продажа жилья во вмененном доходе не учитывается, поэтому компания должна заплатить налог на прибыль.

К нежилым помещениям можно отнести:

  • Торговые площади.
  • Склады.
  • Производственные здания.
  • Офисные помещения.
  • И при их продаже компании платят:

  • Налог на прибыль.
  • А так же НДС (в том числе и ООО на ЕНВД).
  • Расчет и уплата

    При расчете прибыли от сделок с недвижимостью для оплаты налога на прибыль учитывают:

  • Полученный доход.
  • Расходы, связанные с недвижимостью.
  • Остаточную стоимость помещений.
  • Налог должен быть учтен в поквартальной декларации и уплачен до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.

    Так как компании могут продавать недвижимость:

    То в оплате данного налога присутствует соответствующая разница.

    При сделке между юрлицами схема оплаты такая:

  • Компания выставляет покупателю-юрлицу счет, с суммой и НДС (18%) в том числе.
  • Покупатель переводит на счет обозначенную в договоре сумму.
  • Продавец перечисляет НДС в госбюджет.
  • А при продаже недвижимости неплательщику НДС, покупатель перечисляет стоимость квартиры на счет, или оплачивает через кассу, и продавец уже из этой суммы оплачивает 18% в качестве данного налога.

    Налогообложение ИП на УСН в этом случае

    Если ИП, работающий по УСН задумал продать недвижимость, то способ уплаты налога с продажи можно разделить на две схемы:

    1. Имущество продается в рамках осуществления заявленной в ЕГРИП предпринимательской деятельности или использовалось в ведении бизнеса. В этом случае налог платится в рамках УСН.
    2. В противном случае предприниматель с продажи платит НДФЛ, имея правда при этом возможность применения всех вычетов.

    Налог на прибыль при продаже квартиры описан в данном видео:

    uriston.com

    Компания по продаже коммерческой недвижимости

    Автомойка и з/у продаются юр.лицом — компанией по продаже недвижимости, в собственности более трех лет. Какой налог придется платить после продажи?

    Ответы юристов (10)

    Только НДС, если не освобождены от НДС.

    Есть вопрос к юристу?

    Здравствуйте, Татьяна Николаевна.

    Если происходит купля-продажа объекта коммерческой недвижимости возникает обязанность уплатить налог на добавленную стоимость (НДС).
    Обязанности по уплате НДС распределяются следующим образом: продавец выставляет покупателю сумму НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а тот зачисляет её в бюджет.

    Налоговая ставка составляет 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).

    Организация-продавец при продаже нежилого помещения обязана выставить счет-фактуру покупателю, в которой дополнительно к стоимости помещения указывает сумму 18% от цены помещения как НДС. Продавец уменьшает полученный им от покупателя НДС на сумму НДС, который он в свою очередь оплатил как покупатель (налоговый вычет), и разницу направляет в бюджет.

    В зависимости от системы налоггобложения 6 или 15% налога на прибыль еще.

    На какой системе налогообложения находится продавец?

    Дело в том, что если на ОСНО, то придется еще уплатить налог на прибыль с разницы между ценой приобретения и ценой реализации.

    Статья 248. Порядок определения доходов. Классификация доходов

    1. К доходам в целях настоящей главы относятся:

    1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации).

    Статья 249. Доходы от реализации

    1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

    При продаже коммерческой недвижимости Вы обязаны уплатить НДС 18%

    Кроме того, юр. лицо при продаже коммерческой недвижимости учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. Согласно ст. 247 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций считается прибыль, полученная налогоплательщиком.

    Я бы предложил Вам иную схему продажи если Вы юр. лицо, при этом важно, чтобы учредителем (учредителями) были физ лица.

    Целесообразней видится не продажа коммерческой недвижимости, а долей юр. лица, если Вы ООО или акций если Вы ОАО.

    В этом случае вместо уплаты НДС (18 %) и налога на прибыль (24 %) Вам придется оплатить только налог на доходы физических лиц (13 %).

    По земле также нужно учесть, что:

    Статья 264.1. Расходы на приобретение права на земельные участки

    1. В целях настоящей главы расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

    5. При реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем, прибыль (убыток) определяется в следующем порядке:

    1) прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном настоящей главой;

    2) прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами для целей настоящей статьи понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном настоящей статьей;

    3) убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 настоящей статьи, и фактического срока владения этим участком.

    а также то, что налоговая ставка по налогу на прибыль организаций составляет 20% (ч. 1 ст. 284 НК РФ)

    а также то, что с реализации земельного участка НДС не уплачивается

    Статья 146. Объект налогообложения

    2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:

    6) операции по реализации земельных участков (долей в них);

    По поводу налога на прибыль. Прибылью признаются доходы, уменьшенные на величину расходов. Согласно пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость амортизируемого имущества.

    В соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

    Налог на прибыль при продаже недвижимого имущества составляет 24% (если ОСНО).

    Налог на прибыль при продаже недвижимого имущества составляет 24%

    Здравствуйте, Татьяна Николаевна. Поскольку в данной ситуации речь идет о продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом, то применить положение о трехлетнем сроке владения не возможно, т.к. данное правило, установленное подп. 17.1 п. 1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ) распространяется на отношения, в которых участником является физическое лицо.

    Согласно вышеуказанной норме не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие видыдоходов физических лиц: доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    При продаже коммерческой недвижимости юридическим лицо уплата конкретного налога и его размера будет зависеть от того, какую систему налогообложении применяет данное юридическое лицо.

    1. Если юр. лицо применяет общую систему налогообложения (ОСНО):

    необходимо будет уплатить налог на добавленную стоимость (НДС) 18 % (п. 3 ст. 164 НК РФ):

    покупателю выставляется счет-фактура с выделенной суммой НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а продавец эту сумму соответственно уплачивает в бюджет. Т.е. по сути юр. лицо к стоимости недвижимости добавляет сверху еще 18 %, которые потом и должен заплатить в бюджет в виде НДС.

    также одновременно с НДС необходимо уплатить налог на прибыль 20 % (п. 1 ст. 284 НК РФ).

    При этом стоимость проданной недвижимости можно уменьшить при исчислении налога на прибыль на остаточную стоимость амортизируемого имущества на основании пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ.

    При этом согласно п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

    2. Если юр. лицо применяет упрощенную систему налогообложения:

    при объекте налогообложения доходы 6 % необходимо уплатить УСН 6 % от полной стоимости проданной недвижимости.

    при объекте налогообложения доходы минус расходы от 5 до 15 %, налог исчисляется от разницы между стоимостью покупки недвижимости и стоимостью продажи (п. 1 ст.346.15 и подп. 1 п.1 ст. 346.16 НК РФ).

    Если вопрос задан с целью как меньше заплатить налог при продаже, то оптимальным вариантом, как я уже выше упоминал будет являться именно продажи доли ООО как физ.лицом. В этом случае НДФЛ 13% и все.

    Потом можно вывести этого участника

    Налоги при продаже недвижимости от ЮЛ к ФЛ

    Обязанность по уплате каких налогов накладывает на физическое лицо приобретение объекта недвижимости?

    Ответы юристов (3)

    Подскажите, пожалуйста, какие налоги и сборы должен платить продавец — юридическое лицо на ОСНО при продаже объекта недвижимости физическому лицу?

    Юрлицо будет платит налог на прибыль и НДС (если недвижимость нежилая).

    Исчисления налога на прибыль зависит от того, как учитывалась недвижимость на балансе — как основное средство или как товар.

    Во время владением недвижимостью нужно платить ежегодно Налог на имущество физических лиц в зависимости от кадастровой стоимости.

    При ее продаже — Налог на доходы физических лиц 13%.

    Юр. лицо на ОСНО будет платить налог на прибыль + НДС.

    Обязанность по уплате каких налогов накладывает на физическое лицо приобретение объекта недвижимости?
    Георгий

    Физ. лицо при покупке платить ничего не будет, а затем в дальнейшем с момента покупки уже появится обязанность по уплате налога на имущество.

    Для расчета суммы налога можно воспользоваться калькулятором — www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.

    Добрый день! Организация на ОСНО при продаже имущества должна уплатить налог на прибыль 20% и НДС 18% (если помещение не жилое). Если же реализуется жилое помещение, то НДС не уплачивается.

    Ст. 149 НК РФ
    3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
    22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

    Физическое лицо налог не уплачивает, так как приобретает имущество, что является для него расходом.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    продажа недвижимости юр.лицом

    Добрый день. Юр. лицо может продать недвижимость, кот. находится на балансе юр. лица как физическим лицам, так и юридическим. Для этого от юр. лица (продавца) потребуется ряд документов (устав, ЕГРЮЛ, решение о продаже, решение о крупной/некрупной сделке, подтверждение полномочий того, кто будет выступать от юр. лица и пр.) Удачи

    Конечно может, для юр. лица нет особенных ограничений по сравнению с физ.лицом. Единственное-пакет документов более объемный: устав, ЕГРЮЛ и пр. А так аналогичный вариант сделки. Успехов Вам в продаже!

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Никита, добрый день! Юридическое лицо может продать недвижимость, находящееся в собственности, физическому лицу. Регламентируется нормой закона — Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ — Часть 1; Подраздел 4. СДЕЛКИ И ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО; Глава 9. СДЕЛКИ. Успехов Вам во всех начинаниях! С уважением, Сергей Макаров. +7 926 143 51 61

    Добрый день. Конечно может. Но надо внимательно вычитывать уставные документы, а именно полномочия, правоприемственность и крупные сделки. ЕГРЮЛ, составляете ДКП, квитанции дорогие, но как правило юрики платят за себя сами.

    конечно может, регламентируется это ГК РФ и Конституцией

    Здравствуйте Никита! Конечно, может, но есть ряд особенностей в такой сделке — в уставе могут быть прописаны ограничения на проведение сделок руководителем или доверенным лицом организации в зависимости от суммы или отношения к уставному капиталу. В этом случае нужны дополнительные документы, подтверждающие законность сделки.

    Добрый день. Да, может. Обычно для этого достаточно лишь подписи уполномоченного органа (директора, генерального директора, руководителя). Запросите у ЮЛ правоустанавливающие документы (договор купли-продажи например), Устав. Изучите все это. Обратите особое внимание — отчуждаемое имущество не должно входить в уставный капитал организации (здесь необходимо решение учредителей или акционеров). Обязательно сделайте выписку из ЕГРП (удостоверьтесь, что отчуждаемый объект ничем или никем не обременен). Вообщем, Никита, особенностей при продаже недвижимости ЮЛ значительно больше, чем если бы продавец был физическим лицом. С должным вниманием отнеситесь к этому делу. Неплохо бы обратиться к специалисту. Успехов.

    www.cian.ru

    Каково налогообложение юрлица-нерезидента РФ при продаже принадлежащего ему нежилого помещения в РФ?

    Юридическое лицо, нерезедент РФ (компания из Украины), владеет нежилым имуществом в РФ (Крым, украинские документы).

    Известно, что после регистрации в Реестре возможна продажа данного имущества.

    — обязательно ли ли данному юр.лицу становиться на налоговый учет в РФ? Другой деятельности, кроме продажи в РФ этой недвижимости, не планируется;

    — каково налогообложение при данной продаже в случае постановки на учет и без нее (если это допускается в принципе)?

    Ответы юристов (18)

    — каково налогообложение при данной продаже в случае постановки на учет и без нее (если это допускается в принципе)?
    Сергей

    Это зависит от того, кто будет покупателем данного помещения, если покупателем будет физическое лицо, то украинская компания будет платить налоги в соответствии с украинским законодательством, но если покупателем будет российское ООО или ИП, то тогда при оплате помещения они обязаны будут удержать НДС из суммы полагающейся к выплате и зачислить его в бюджет

    Статья 161. Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами
    1. При реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров (работ, услуг) с учетом налога.
    Налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации с учетом настоящей главы.
    2. Налоговая база, указанная в пункте 1 настоящей статьи, определяется налоговыми агентами. При этом налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах, приобретающие на территории Российской Федерации товары (работы, услуги) у указанных в пункте 1 настоящей статьи иностранных лиц. Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные настоящей главой.

    Касательно украинского налогобложения — я так понимаю, что оно возникнет при обоих типах покупателя, не так ли? Но это уже дело внутри Украины, отд. тема.

    По НДС при покупке ясно, но вот уточнение:

    а что если покупателем будет выступать другая компания-нерезидент РФ? (соотв. договор тоже подписан вне РФ, например договор Украина-Кипр);

    В приведенном Вами отрывке НК явно указно:

    «При этом налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах,»

    Прошу уточнить каково налогооблажение при продаже от нерезидента другому нерезиденту?

    23 Декабря 2015, 13:48

    Прошу уточнить каково налогооблажение при продаже от нерезидента другому нерезиденту?
    Сергей

    Тогда остается только вопрос — приемлем ли для РосРеестра договор между нерезидентами с целью регистрации прав собственности на нового владельца? Я думаю, что да — но это лишь предположение, может быть вы в курсе?

    23 Декабря 2015, 14:08

    — обязательно ли ли данному юр.лицу становиться на налоговый учет в РФ? Другой деятельности, кроме продажи в РФ этой недвижимости, не планируется;

    Если никакой другой деятельности не ведется, то вставать на учет не обязательно.

    — каково налогообложение при данной продаже в случае постановки на учет и без нее (если это допускается в принципе)?

    Иностранные организации наравне с российскими признаются плательщиками налога на прибыль.
    Если все же встанете на учет, то уплачиваете налог с продажи сами по месту своего учета.
    Если на учете не стоите, то налог у вас должен удерживать покупатель. Иностранная организация признается плательщиком налога на прибыль в РФ в отношении тех видов доходов, которые определены в пункте 1 статьи 309 НК РФ. К таким доходам относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ (подп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ). При этом обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога с доходов иностранной организации, не осуществляющей деятельность в РФ через постоянное представительство, в соответствии с пунктом 1 статьи 310 Налогового кодекса РФ возлагаются на организацию, выплачивающую доходы иностранной организации — налогового агента.

    Если по каким-то причинам налог не удержан (например, покупатель физическое лицо), то иностранная организация должна также сама закларировать и уплатить налог.

    То же самое касается НДС.

    Имеются разъяснения Минфина по этому вопросу:

    Вопрос: О применении налога на прибыль и НДС при реализации иностранной организацией, не осуществляющей деятельности в РФ через постоянное представительство, недвижимого имущества, находящегося в РФ, российскому физлицу, не являющемуся ИП.
    Ответ:
    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМО
    от 23 января 2014 г. N 03-08-05/2273
    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел запрос о порядке обложения доходов иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Российской Федерации через постоянное представительство, от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, российскому физическому лицу в целях налогообложения налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость и сообщает следующее.
    Доходы иностранной организации, не осуществляющей деятельности на территории Российской Федерации через постоянное представительство, от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, подлежат налогообложению на территории Российской Федерации согласно пп. 6 п. 1 ст. 309 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
    В соответствии с п. 1 ст. 246 Кодекса налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются в том числе иностранные организации, не осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и получающие доходы от источников в Российской Федерации.
    Таким образом, при реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, иностранной организацией, не осуществляющей деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, физическому лицу, которое в силу действующих норм налогового законодательства не является налоговым агентом, обязанность по уплате налога на прибыль организаций лежит на вышеуказанной иностранной организации.
    В соответствии с п. 1 ст. 146 гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» Кодекса объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) и передаче имущественных прав на территории Российской Федерации.
    Порядок определения места реализации товаров в целях применения налога на добавленную стоимость установлен ст. 147 Кодекса. Согласно положениям данной статьи местом реализации товаров признается территория Российской Федерации, если товар находится на территории Российской Федерации и не отгружается и не транспортируется либо в момент начала отгрузки или транспортировки находится на территории Российской Федерации. В связи с этим местом реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, признается территория Российской Федерации.
    Согласно ст. 143 Кодекса организации признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость. Пунктом 2 ст. 11 Кодекса установлено, что в целях налогообложения к организациям относятся в том числе иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, филиалы и представительства указанных иностранных лиц, созданные на территории Российской Федерации.
    Таким образом, иностранная организация, состоящая на учете в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, и реализующая данное имущество российскому физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, является налогоплательщиком налога на прибыль и налога на добавленную стоимость по такой операции. При этом уплата налогов в бюджетную систему Российской Федерации осуществляется указанной иностранной организацией по месту ее постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества на основании данных деклараций по налогу на прибыль организаций и налогу на добавленную стоимость.
    Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
    Заместитель директора
    Департамента налоговой
    и таможенно-тарифной политики
    А.С.КИЗИМОВ
    23.01.2014

    Привет, Тимур, спб!

    1) В случае постановки на нал. учет Продавец-нерезидент сам платит прибыль и НДС, ок. Но мне неясна налогоблагаемая база — это вся сумма продажи? или сумма продаж за вычетом цены приобретения? да и в этом случае как ее обосновывать с учетом «смены государства недвижимости»?

    2) В случае не-постановки Продавца-нерезидента на нал.учет при продаже организации или ИП они выступают налоговыми агентами и платят соотв. сумму, как и в 1).

    При продаже физ.лицу вопрос сам факт и суммы налога остаются в силе, но плательщиком дорлжно быть сам Продавец-нерезидент и де-факто он может игнорировать такие выплаты (с т.зр. украинского законодательства он еще и обязан это игнорировать!).

    23 Декабря 2015, 14:51

    Здравствуйте, Сергей. Регистрироваться компании не надо.

    Согласно п.п.6 п.1 ст. 309 НК РФ:

    1. Следующие виды доходов, полученных иностранной организацией, которые не связаны с ее предпринимательской деятельностью в Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов:
    6) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;

    При этом обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога с доходов иностранной компании, не осуществляющей деятельность в РФ через постоянное представительство, в соответствии с п. 1 ст. 310 НК РФ возлагается на организацию, выплачивающую доходы иностранной компании, — налогового агента.

    Аналогичным образом обстоит дело и с НДС, как указал коллега.

    Таким образом, покупатель недвижимости должен будет удержать и уплатить в бюджет как налоговый агент налог на прибыль в размере 20% и НДС в размере 18%.

    Согласно п.1 ст. 6. Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Украины об избежании двойного налогообложения доходов и имущества и предотвращении уклонений от уплаты налогов от 08.02.1995

    1. Доходы, получаемые резидентом Договаривающегося Государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

    Таким образом, налоги в Украине платить не придется.

    Здравствуйте, Максим, спб!

    Обобщая все ответы понимаю так (писал Тимуру):

    Все верно понимаю?

    Фразу «могут облагаться налогом в этом другом Государстве» Вы трактуете как то, что в РФ платятся соотв. налоги, а в Украине нет. Но «могут» в принципе неоднозначно — ведь теоретически «могут» платиться и в Украине, а в РФ нет — или такая возможность исключена в силу нахождения имущества на сегодня на территории РФ?

    23 Декабря 2015, 15:04

    Таким образом, организация-покупатель обязана встать на учет по месту приобретения недвижимости и уплатить налоги как налоговый агент.

    Здесь указано, что Покупатель-нерезидент обязан стать на налоговый учет и уплатить за Продавца-нерезидента положенный налог на прибыль.

    — какова база налогообложения для прибыли? вся сумма продажи? или применяется вычет «цены приобретения»?

    — ничего не упомянуто про НДС — по этому налогу не возникает обязательств при сделке нерезидентов?

    23 Декабря 2015, 15:14

    Да облагается но

    в соответствии с СОГЛАШЕНИЕМ от 8 февраля 1995 года МЕЖДУ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРАВИТЕЛЬСТВОМ УКРАИНЫ ОБ ИЗБЕЖАНИИ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДОВ И ИМУЩЕСТВА И ПРЕДОТВРАЩЕНИИ УКЛОНЕНИЙ ОТ УПЛАТЫ НАЛОГОВ ст. 6 Доходы, получаемые резидентом Договаривающегося Государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государств.

    сТ. 13 Доходы, получаемые резидентом Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, как оно определено в статье 6
    и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

    «могут облагаться налогом в этом другом Государстве» — формулировка эта слишком размыта, увы.

    Да, действительно, есть договор об избежании 2-го налогобл., но его правоприменение мне непонятно. Если бы, например, было четко сказано, что налоги платятся в Государстве Продавца согласно его Законов, а другом не применяются — то было бы понятно. Но в такой формулировке неясно ни применение НДС, ни прибыли — тем более, что в связи со сменой государства в самое РФ непонятна и «цена приобретения» для исчисления прибыли.

    23 Декабря 2015, 14:16

    Да кстати нашел старое (но действующее письмо ФНС на эту тему, при этом у Иностранной компании-продавца есть право выбора места уплаты налогов

    УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
    ПО Г. МОСКВЕ
    ПИСЬМО
    от 18 сентября 2008 г. N 19-11/088411
    В соответствии со ст. 246 НК РФ иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в РФ, признаются плательщиками налога на прибыль в РФ.
    Наличие постоянного представительства иностранной организации в РФ определяется исходя из положений законодательства о налогах и сборах. Если иностранная организация является лицом с постоянным местопребыванием в государстве, в отношениях с которым у РФ существует действующее соглашение об избежании двойного налогообложения, то при определении наличия постоянного представительства приоритет имеют положения соответствующего международного договора.
    Иностранные организации, деятельность которых на территории РФ приводит к образованию их постоянного представительства, в соответствии с положениями гл. 25 НК РФ, признаются самостоятельными плательщиками налога на прибыль в отношении прибыли (доходов), полученной от деятельности на территории РФ.
    Если деятельность иностранной организации на территории РФ не привела к образованию ее постоянного представительства для целей налогообложения в РФ, то такая иностранная организация, в соответствии со ст. ст. 246 и 247 НК РФ, признается плательщиком налога на прибыль в РФ в отношении тех видов доходов, которые определены в п. 1 ст. 309 НК РФ.
    К таким доходам относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ (пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ).
    При этом обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога с доходов иностранной организации, не осуществляющей деятельность в РФ через постоянное представительство, в соответствии с п. 1 ст. 310 Налогового кодекса РФ, возлагаются на организацию, выплачивающую доходы иностранной организации, — налогового агента.
    Кроме того, на основании п. 4 ст. 310 НК РФ налоговый агент по итогам отчетного (налогового) периода в сроки, определенные для подачи налоговых расчетов в ст. 289 НК РФ, представляет информацию о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту своего нахождения по установленной форме.
    Положение об особенностях учета в налоговых органах иностранных организаций утверждено Приказом МНС России от 07.04.2000 N АП-3-06/124.
    В соответствии с п. 2.4.2 Положения иностранные организации, имеющие в Российской Федерации недвижимое имущество, подлежат постановке на учет в налоговом органе РФ по месту нахождения такого имущества.
    Таким образом, иностранная организация — покупатель недвижимого имущества, в соответствии с установленным порядком, после приобретения этого имущества обязана встать на учет в налоговом органе Российской Федерации.
    Иностранная организация, от которой (в результате отношений с которой) налогоплательщик (иностранная организация, не осуществляющая деятельность в РФ через постоянное представительство, — продавец недвижимого имущества, находящегося в РФ) получил доходы, определенные в п. 1 ст. 309 НК РФ, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии с гл. 25 НК РФ.
    Следовательно, иностранная организация после постановки на учет в налоговом органе РФ исполняет обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на прибыль, который подлежит удержанию ею с доходов другой иностранной организации — налогоплательщика (продавца недвижимого имущества).
    Кроме того, в соответствии со ст. 310 НК РФ иностранная организация — покупатель недвижимого имущества обязана представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговый расчет (информацию) о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов в установленные сроки.
    Заместитель
    руководителя Управления
    советник государственной
    гражданской службы РФ
    2 класса
    Н.В.ПРОКАЕВА

    при этом у Иностранной компании-продавца есть право выбора места уплаты налогов

    Уточнение клиента

    «при этом у Иностранной компании-продавца есть право выбора места уплаты налогов»

    Это и есть вопрос принципиальный — можно ли перевести уплату всех налогов в Украину? Судя по этой фразе Вы полагаете, что да — но как это обосновывать и каким образом получать такое согласование с налоговой в РФ?

    Это большая проблема для украинской компании, т.к. в отношении Крыма она просто по укр.законодательству не имеет права платить налоги в РФ. Даже если выплаты налогов, начисленных в РФ, осуществит Покупатель-нерезидент, то он вычтет эти суммы из суммы оплаты — возникнет невозврат полной суммы продажи, что недопустимо для украинской компании по формальным основаниям.

    23 Декабря 2015, 15:26

    Если у старого владельца есть св-во о праве собственности, то нет никаких проблем. Естественно, договор должен быть на русском языке.

    Да, не просто приемлим, а еще и обязателен, так как сделки с недвижимым имуществом требуют обязательной письменной формы

    Да я уже его привел) Где же право выбора? Четко написано что компания-покупатель должна встать на учет и уплаить налоги за продавца.

    Да вот сомневаюсь я в невозможности, так как более свежие разъяснения еще более размыты

    Так что вопрос об налогообложении прибыли в сделке нерезидент-нерезидент остается открытым?

    Письмо «УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ от 18 сентября 2008 г. N 19-11/088411» выглядит недостаточным: действительно старовато, да и такой вопрос мне кажется должен быть разъяснен не на уровне ФНС Москвы, а на уровне ФНС РФ.

    23 Декабря 2015, 15:35

    В данном случае слово «могут» означает, если это установлено законодательством данного Другого государства, а это установлено НК РФ.

    А дальше работает ст. 22 Соглашения

    Статья 22
    Метод устранения двойного налогообложения
    1. Если резидент одного Договаривающегося Государства получает доход или владеет имуществом в другом Договаривающемся Государстве, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в другом Государстве, сумма налога на этот доход или имущество, уплаченная в этом другом Государстве, подлежит вычету из налога, взимаемого с такого резидента в связи с таким доходом или имуществом в первом упомянутом Государстве. Такой вычет, однако, не будет превышать сумму налога первого Государства на такой доход или имущество, рассчитанного в соответствии с его налоговым законодательством и правилами.
    2. Если в соответствии с каким-либо положением Соглашения получаемый доход или имущество резидента Договаривающегося Государства освобождены от налога в этом Государстве, это Государство может тем не менее при определении ставки и суммы налога на оставшуюся часть дохода или имущества этого резидента учесть освобожденный доход или имущество.

    Тоже больше ничего внятного не нашел.

    Ну тут есть один существенный нюанс. Фактически очень сложно в случае неуплаты налогов привлечь к ответственности нерезидентов.

    об этом и речь, а уж тем более украинцев

    Напоминаю: в случае именно Крыма украинцы просто не имеют законного права платить налог в РФ — в силу уже украинского законодательства. Просто «голову снимут» тут. Потому вопрос многосторонний, тут нужно изыскать формат.

    23 Декабря 2015, 15:40

    Между Правительством Российской Федерации и Правительством Украины
    08.02.1995 заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения
    доходов и имущества и предотвращении уклонений от уплаты налогов (далее
    по тексту – Соглашение), исключающие налогообложение в Российской
    Федерации доходов украинского предприятия, которое не осуществляет
    деятельность через расположенное в Российской Федерации постоянное
    представительство (п.1 ст.7 Соглашения).

    Согласно п.1 ст.310 Налогового кодекса РФ налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией или иностранной организацией, осуществляющей деятельность в Российской Федерации через постоянное представительство, выплачивающими доход иностранной организации при каждой выплате доходов, указанных в пункте 1 статьи 309 Кодекса, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 310, в валюте выплаты дохода. В подпункте 4 п.2 ст.310 Кодекса исключение сделано в отношении выплаты доходов, которые в соответствии с международными договорами (соглашениями) не облагаются налогом в Российской Федерации, при условии предъявления иностранной организацией налоговому агенту подтверждения, установленного п.1 ст.312 Кодекса.

    Согласно абзацу второму п.1 ст.312 Налогового кодекса РФ при представлении иностранной организацией, имеющей право на получение дохода, подтверждения, указанного в абзаце первом пункта 1 данной статьи, налоговому агенту, выплачивающему доход, до даты выплаты дохода, в отношении которого международным договором Российской Федерации предусмотрен льготный режим налогообложения в Российской Федерации, в отношении такого дохода
    производится освобождение от удержания налога у источника выплаты или
    удержание налога у источника выплаты по пониженным ставкам.

    В соответствии с п.2 ст.309 Налогового кодекса РФ доходы, полученные иностранной организацией от продажи товаров, иного имущества,
    кроме указанного в подпунктах 5 и 6 пункта 1 настоящей статьи, а также
    имущественных прав, осуществления работ, оказания услуг на территории Российской Федерации, не приводящие к образованию постоянного представительства в Российской Федерации в соответствии со статьей 306 настоящего Кодекса, обложению налогом у источника выплаты не подлежат.

    Местоположение украинской организации на территории Украины

    Исходя из приведенного Вами налоговой «выплаты у источника» в рассматриваемом случае не было бы, если бы не скромное уточнение в п.2 ст.309 Налогового кодекса РФ: «кроме указанного в подпунктах 5 и 6 пункта 1 настоящей статьи».

    Смотрим упомянутый подпункт 6:

    «6) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;»

    Т.о. в НК РФ четко указано, что в нашем случае однозначно есть «обложение налогом у источника выплаты».

    23 Декабря 2015, 17:15

    Да, все таки я считаю что открыт, так как для нерезидента приоритетным является национальное законодательство, в данном случае украинское, соответственно ответ надо искать в нем

    С украинским налогообложением все ясно, для Украины это просто «внутри-украинская» сделка по обычному регламенту.

    Тут вопрос только в том, как РФ облагает — в целом вроде из консультаций ясно, что можно «зависнуть» при продаже физлицу в РФ (т.к. нет по факту налогового агента).

    Но остается вопрос как облагает РФ при сделке нерезент-неризент. По логике налогов не должно быть, т.к. один нерез сменяет другого, оба платят у себя налоги. Но тут важна «буква» и практика.

    23 Декабря 2015, 15:49

    Эта норма украинского законодательства нам просто неизвестна, соответственно единственное, что можно предложить — это продавать помещение физлицу, а оно уже пусть продает другому нерезиденту (но не забудьте, что у физлица возникнет НДФЛ)

    НДФЛ возникнет уже потом, при продаже этим физлицом в срок до 3-х лет — верно?

    23 Декабря 2015, 15:47

    По Крыму и именно украинским собственниками практики почти нет

    НДФЛ возникнет уже потом, при продаже этим физлицом в срок до 3-х лет — верно?
    Сергей

    С продажей физ.лицу в РФ у меня остался вопрос:

    — формально это все-таки подлежит налогообложению НДС+прибыль? и продажа физлицу лишь позволяет «уклониться» от выплаты этих налогов де-факто?

    — или и формально в случае продажи физлицу сделка не подлежит налогообложению?

    23 Декабря 2015, 16:22

    «По Крыму и именно украинским собственниками практики почти нет»

    Я полагаю, что в РФ не делается «снисхождений» по Крыму и Украине — тут вопрос только в общей букве и практике по нерезам.

    23 Декабря 2015, 16:24

    pravoved.ru

    Смотрите еще:

    • Исковое заявление оскорбление чести и достоинства Как доказать нарушение своих прав и составить заявление об оскорблении личности? Каждому из нас не однажды в жизни приходилось сталкиваться с оскорблениями. Это глубокая психологическая и социологическая проблема человечества. Люди порой категорически отказываются вести себя достойно, и в результате […]
    • Проводка по начислению налога на доходы при усн Способы ведения бухгалтерского учета на УСН, начисление и проводки по нему Применение режима УСН (Доходы и Доходы минус расходы) не освобождает от ведения бухгалтерии, что подтверждается ст.6 ФЗ №402 от 06.12.2011 г. «О бухгалтерском учете». Однако на налогоплательщиков на УСН данное обязательство […]
    • Заявление о мошенничестве от юридического лица Мошенничество с участием или в отношении юридического лица Участниками гражданских взаимоотношений являются органы федеральной власти, частные и юридические лица, а их результатом является возникновение, осуществление и устранение взаимных обязательств сторон. Если оппоненты честны друг с другом, то никаких […]
    • Госпошлина за исковое заявление о восстановлении срока принятия наследства Восстановление срока принятия наследства: когда возможно по закону и как добиться Всевозможные дела по наследованию могут тянуться долгие месяцы, но только по каким-то особым причинам. В целом вопросы о сроках, которые связаны с наследованием, проработаны в законах чётко и точно. Это необходимо, иначе […]
    • Шипованные и нешипованные шины штраф Какой предусмотрен штраф за зимнюю и летнюю резину не по сезону? Соблюдать вопросы безопасности в отношении дорожного движения важно, ведь это связано с человеческими жертвами. Соответствующие сезону шины на автомобиле входят в эту жизненно важную категорию. За нарушение сезонности шин предусматривается […]
    • Ст мошенничество рб Мошенничество в крупном и особо крупном размере: особенности преступления и наказание за него Тяжесть любого противоправного деяния, связанного с незаконным овладением чужими денежными ресурсами или вещными правами в натуральном выражении, определяется исходя из параметра количества похищенных средств или […]
    • Бланк заявления на имя мэра Заявление и другие документы на аренду земельного участка и их образцы Аренда земли – явление распространенное. Мало кто может себе позволить сразу же выкупить участок, куда дешевле снять его. Однако процедура оформления договора аренды – достаточно длинная и трудоемкая. Чтобы осуществить ее, нужно обить […]
    • Водитель не вписан в страховку наказание Какой штраф ждет водителя, если он не вписан в страховку по законодательству России? Многие водители уже свыклись с тем фактом, что страховка – обязательный атрибут при вождении автомобиля. Но вот вопросы о том, какой вид страхования предпочтительней и кого надо вписывать в страховой полис, остаются еще во […]

    Комментарии запрещены.