Возврат налога при продаже дома

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

    НАША СПРАВКА

    Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

    Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

    Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

    Как рассчитать налог

    Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
  • Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

    ПРИМЕР 1

    А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

    Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

    (8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

    Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

    Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

    (8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

    Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

    ПРИМЕР 2

    А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

    Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

    При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

    (260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

    Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

    Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

    (260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

    В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

    Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

    Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

    Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

    Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

    Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

    Как заплатить налог

    БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

    Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

    Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

    Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

    Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

    www.garant.ru

    Разъяснения

    Порядок расчета налога при продаже дома, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже дома.

    Нужно ли платить налог с продажи дома или нет? На какие вычеты имеет право продавец дома? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого дом находился в вашей собственности, его продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на приобретение дома (если таковые были). Но обо всем по порядку.

    Внимание!

    Приведенный порядок расчета налога НЕ применяется при продаже нежилых строений или «недостроя». О том, как считать налог в этих ситуациях читайте в статье «Налог с продажи имущества» (раздел Налог с продажи «иного» имущества»)

    СОДЕРЖАНИЕ

    Налог с продажи дома в 2018, 2017 и 2016 годах (дом 3 (5) года или менее 3 (5) лет в собственности)

    Во многих случаях при продаже жилого дома продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

    1. Срока, в течение которого дом находился в собственности продавца.
    2. Продажной стоимости дома.

    Срок нахождения в собственности

    До 2016 года действовало простое правило: если дом находился в вашей собственности 3 года и больше, то доход от его продажи налогом не облагался. Сумма дохода от продажи значения не имеет. Декларировать такой доход не нужно.

    С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Новые правила относятся только к тем домам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

    • по наследству;
    • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
    • по приватизации;
    • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)
    • Если вы продаете такой дом и он находился в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи дома платить не нужно. Продажная стоимость дома никакого значения не имеет. Также не нужно платить налог при продаже дома, полученного в собственность до 2016 года, если на момент продажи он находился в вашей собственности 3 года и больше.

      В отношении других домов (например, купленных в 2016 году и позже) этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

      Пример
      Вы продаете дом.

      Ситуация 1
      Жилой дом получен по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

      Ситуация 2
      Вы купили дом после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

      Ситуация 3
      Вы купили дом до 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
      —————————-

      Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить этот срок смотрите по ссылке. Там речь про квартиру, но это не важно. Правила одни и те же.

      Как определить начало срока в течение которого дом был в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на дом. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по дому. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

      Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении дома и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по дому.

      Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются домов полученных:

    • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
    • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
    • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
    • Таким образом, налог с продажи дома находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит.

      Налог с продажи дома, который находился в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена жилого дома или его кадастровая стоимость (то есть доход от продажи дома, который учитывают при расчете налога).

      Доход от продажи дома, учитываемый при расчете налога

      Сумму дохода от продажи дома, которую облагают налогом, определяют в зависимости от даты его получения в собственность: до или после 2016 года.

      Если дом получен в собственность до 2016 года, то сумма дохода равна договорной продажной стоимости дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

      Если дом получен в собственность в 2016 году и позже, то д оходом с которого нужно заплатить налог, считают:

    • или договорную продажную цену дома, если она выше его кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
    • или кадастровую стоимость дома, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости (то есть 70% от кадастровой стоимости).
    • Проще говоря в доход берут одну, но максимальную величину:

    • договорную продажную цену дома;
    • кадастровую стоимость дома умноженную на 0,7.

    Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продан дом.

    Пример
    Вы продаете жилой дом, который получен в собственность после 1 января 2016 года и находится в вашей собственности 2 года.

    Ситуация 1
    По договору продажная цена дома составляет 4 000 000 руб. Его кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

    В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость.

    Ситуация 2
    По договору продажная цена дома составляет 8 300 000 руб. Его кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

    В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену.
    —————————-

    Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена дома. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент 0,7 в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

    Еще раз подчеркнем. Правила про кадастровую стоимость применяют только в отношении домов, которые получены в собственность в 2016 году и позже. Если право собственности на жилой дом получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

    Уменьшаем доход от продажи дома и рассчитываем налог

    Доход от продажи дома нужно задекларировать и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи дома. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданного дома (если такие расходы есть и их сумму можно подтвердить документами). Сумма налога будет рассчитана по формуле:

    vashnal.ru

    Налоговый взаимозачет

    Иван, так называемый Вами «взаимозачет», в результате кот.уплачивать в бюджет ничего не надо, возможен лишь в случае, когда сумма налога к возврату (при покупке) будет равна или больше, чем сумма налога к уплате (при продаже).

    В Вашем случае (если продаваемая квартира ранее была приобретена по безвозмездной сделке) сумма налога к уплате составила 221т.р. = (2700т.р.-1000т.р)*13%.
    А сумма налога к возврату «ноль», поскольку вернуть можно только УПЛАЧЕННЫЙ налог. Налог на доходы Ваша сестра, полагаю и не платит, раз пишите, что не работает (может у нее есть др.доход какой (кроме соц.пособий?)).

    Если сейчас ситуация затруднительна, реально не с чего платить, пусть Ваша сестра вместе с налоговой декларацией (за тот год, в котором возник налогооблагаемый доход с продажи) пишет в налоговую заявление об отсрочке платежа (полностью или частично), это поможет снизить сумму единовременных платежей по налогу.

    При этом, впоследствии, Ваша сестра после уплаты этих сумм налога сможет вернуть уплаченный ею налог (221т.р.), заявив о предоставлении ей имущественного налогов. вычета на купленную квартиру. И тут важно не пропустить срок.

    Прочитала ниже комментарии коллег и поняла, что неправильно прочла Ваш вопрос, в действительности писала свой комментарий (выше) со стойким пониманием, что продажа/покупка в Вас были в разных налоговых периодах, поэтому коммент был именно таков.

    Коллеги, кот.написали Вам ниже в своих комментариях абсолютно правы!

    В рамках подачи одной декларации Вы можете уменьшить сумму налога к уплате, заявив о предоставлении Вам вычета на покупку. Т.о. налог к уплате составит ноль рублей, и за Вами еще останется право на возврат сумм уплаченного в будущем налога в р-ре 39т.р. (260-221т.р.).

    вот так и налоговики могли ошибочно дать Вашей сестре ответ))

    Участник программы «‎Работаю честно»

    для получения налогового вычета вы должна платить налоги.

    Что могу сказать в этом случае,скорее всего Ваша сестра сэкономила на специалисте,который в свое время мог бы проконтролировать этот вопрос. либо спец попался с не особо глубокими знаниями в сфере недвижимости. хотя тут и знания не требуются,банальная ситуация.Следовательно вылезли последствия.Возможно выплата налога в размере 221 тыс.р,позволит ей сдвинуться с мертвой точки)В общем,Вам снова в налоговую)

    Иван, в Вашем случае необходимо подать 3-НДФЛ в налоговую, автоматически взаимозачетами ничего не происходит. Очень важно правильно заполнить налоговую декларацию и тогда Вам не придется фактически платить налог. У Вас образуется прибыль с которой Вы должны платить налоги, есть возможность использовать либо вычет в размере 1 млн, либо расходы совершенные на покупку (если Вы покупали в Никольском, то договор долевки должен быть выше 1млн). Налог, который Вы должны будете заплатить можно компенсировать за счет использования вычета, предоставляемого Покупателям в размере 2 млн.

    Проверено ЦИАН

    Иван, не ходите в налоговую инспекцию больше, напишите туда официальный запрос с приложением копий документов и попросите взаимозачета. Его, конечно, не дадут, но дадут грамотный совет, как заплатить минимальные налоги

    Господа риэлторы! нет такого понятия в налоговой как взаимозачет! Продали квартиру, которая менее 3-х лет в собственности более чем за миллион с разницы заплатите налог 13 %, если Вы купили квартиру за 2 млн. р. и при этом работаете официально и платите подоходный налог 13%, получите льготу 260000р , но не сразу, а нужно понимать, что эта сумма будет состоять из вашего подоходного налога, который просто не будет отдаваться в бюджет. Возможно кто-то с маленькой з/п всю жизнь будет получать эти 260 000р.

    В налоговую по итогам 2014 года никакие налоги платить не надо, особенно если нет лишних денег. При взаимозачете Вам государство останется еще должно от 39 000 руб. и более если закупочная стоимость Вашей первой (проданной) квартиры более 1 000 000 руб. В налоговую Вам надо подать: Декларацию (где будет указан налог к уплате), Завяление на налоговый вычет (согласно документам по новой купленной в 2014 г. квартире) и возможно заявление на взаимозачет: в каждом регионе свои ньюансы, но соответствующие шаблоны Заявлений они обязательно выдают. Только лучше, если Вы посетите свою (по адресу Вашей регистрации) налоговую, а то времени на переписку не очень много осталось — до 30.04.2015. отвечают по месяцу, годовые, квартальные отчеты заметно тормозят переписку. У меня взаимозачет провели в одно посещение налоговой, и без лишней суеты.

    Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

    Пример 2: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

    ((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

    Пример 3: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

    ((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

    Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

    Пример 4: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

    (2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = — 130 тысяч рублей.
    Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.

    www.cian.ru

    13% налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3-х лет.

    Здравствуйте, Елена! Ваша ситуация регламентируется ст. 220 НК РФ:
    При определении размера налоговой базы. налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
    1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей;
    Т.о., поскольку квартира в Вашей собственности меньше 3-х лет, то при продаже у Вас возникает обязанность по уплате налога с суммы превышающей 1 млн. руб., т.е. с 1,9 млн. руб. Вы должны будете заплатить налог в размере 13%, т.е. 247 тыс. руб. (каждый по 1/3 от этой суммы).
    При приобретении другой площади и Вы и Ваш бывший супруг с дочерью (вместе) имеете право на налоговый вычет в размере не более 2 млн. руб., при условии, что не использовали его ранее, т.е. на компенсацию налога в размере 260 тыс. руб. у бывшего супруга с дочерью и 240,5 тыс. руб. у Вас.
    В итоге, никому их Вас не придется платить налог, но нужно будет подать правильно заполненные 3 налоговые декларации.

    Елена, добрый день.
    После продажи квартиры у Вас уже возникла обязанность по уплате налога с 1,9 млн (247 тыс. на троих, по 82 334 р. у каждого, в том числе и у пятилетней дочери). Плюс обязательно нужно подать декларацию 3ндфл, за каждого в отдельности. Расходы по налогам только на себя Вы взять не можете, т.к. собственниками и продавцами квартиры были все члены семьи.
    Перечислять ничего не нужно, при условии, что ранее никто из Вашей семьи налоговым вычетом на приобретение жилья не пользовался. В этом случае используете налоговый вычет с покупки: муж заявляет вычет за себя и за дочь, в сумме 260 тыс., сумма, которую они должны уплатить, перекроется взаимозачетом, остаток 95 тыс. Ваш муж сможет вернуть в будущем, если будет работать официально.
    Вы получаете вычет 240,5 тыс. р, остаток к возврату 82 тыс., часть вернете с уплаченных за 2013 г. налогов, остальное, когда снова будете работать.
    В будущем, после совершеннолетия Ваша дочь сможет использовать вычет еще раз (если не изменится законодательство)
    Если ранее кто-то из вашей семьи пользовался вычетом на покупку жилья, то в этот раз воспользоваться не сможет и должен будет уплатить налог (82 334 р.), реквизиты нужно взять в налоговой по месту регистрации.

    Уплата налогов и получение налогового вычета при продаже квартиры

    Каждая сделка с недвижимостью предполагает не только большую ответственность, но и значительные финансовые расходы.

    При продаже квартиры бывший собственник должен заплатить государству налог с продажи имущества.

    Это значительная сумма, и чтобы уменьшить финансовую нагрузку, предусмотрены некоторые налоговые льготы. Одной из них является возможность получить имущественный вычет.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    Это быстро и бесплатно!

    Законодательная база

    Все вопросы, связанные с налогообложением и налоговыми льготами, в нашей стране контролирует Налоговый кодекс.

    В 220 статье как раз рассматривается выплата вычета после совершения сделок с недвижимостью. В ней говорится о том, что каждый гражданин имеет право компенсировать свои расходы, связанные с продажей недвижимости, за счет специальной налоговой льготы (вычета).

    Кодексом определяется и максимальный размер полученной суммы – она не может превышать один миллион рублей.

    По кодексу, после продажи квартиры ее бывший владелец должен обязательно заплатить налог на прибыль. В некоторых случаях, описанных в законе, это делать не нужно. Кодекс определяет льготы, которые предоставляются налогоплательщикам, а также оговаривает условия их предоставления.

    Последние нововведения

    Имущественный вычет позволяет уменьшить его размер.

    В 2017 году действуют те же изменения, что были приняты в законе с начала 2016 года. Они касаются определения сроков владения недвижимостью, после продажи которой осуществляется уплата налогов. Если вы приобрели недвижимость до 2016 года, то после трехлетнего владения ею вы может продать квартиру без выплаты взносов в бюджет.

    Недвижимость, приобретенная в 2016 году и позже, при продаже облагается налогом, если срок владения ею составляет меньше 5 лет.

    Для отдельных случаев допускается трехлетний срок владения имуществом, если:

  • жилая площадь перешла в собственность по наследству или получена в дар от близкого родственника;
  • квартира или другой вид недвижимости были приватизированы налогоплательщиком;
  • собственность перешла по договору ренты.
  • Изменения коснулись и расчета стоимости объекта недвижимости и, соответственно, размеров налоговой базы. Стоимость продаваемого недвижимого имущества не может быть меньше 70% ее кадастровой цены. Это связано с тем, что очень часто при продаже недвижимости с целью уменьшения налоговой базы в документах указывается не реальная продажная стоимость объекта, а значительно уменьшенная сумма. Если же она оказывается меньше предусмотренной законом, то взносы в бюджет рассчитываются по специальной формуле:

    Изменения не затронули сумму вычета. Так же как и раньше, она составляет миллион рублей (если вы не может документально подтвердить затраты на приобретение квартиры). Не изменились и сроки подачи документов: до конца апреля года, следующего за годом реализации квартиры.

    Уплачиваемые взносы в бюджет при продаже недвижимости

    Если гражданин является физическим лицом и продает собственную квартиру или любое другое имущество, то, по закону, он уплачивает налог на доходы физических лиц — НДФЛ, или подоходный. Его ставка – 13 %.

    Продавец должен в течение налогового года (фактически равного календарному) передать в ФНС отчет (по форме 3-НДФЛ). На это отводится 4 месяца после окончания года. Например, за проданную в 2017 году квартиру нужно отчитаться до конца апреля 2018 года. А оплатить взносы – до 15 июля 2018.

    Подача декларации необходима при продаже любой недвижимости. Но налог нужно оплачивать только в том случае, если вы стали ее владельцем после 01 января 2016 года и являетесь собственником меньше 5 лет или не попадаете ни под одну из категорий граждан, которые освобождены от уплаты налогов после трех лет владения недвижимым имуществом. Если же продаваемая квартира перешла к вам в собственность до 2016 года и вы владеете ею больше 3 лет, то налог уплачивать не нужно.

    Не выплачивается данный взнос и в том случае, если вы продали недвижимое имущество за ту же сумму, что и купили ее, и она составляет не менее 70% от кадастровой стоимости.

    Определение понятий

    Если вы владели квартирой, которую продаете, меньше установленного законом срока, не облагаемого взносами, то благодаря вычету уменьшите величину выплачиваемой государству суммы.

    Если сохранились документы о покупке продаваемой квартиры, то вы платите пошлину только с разницы между ценами продажи и покупки. Например, вы купили квартиру, предположим, за 5 миллионов рублей, спустя год или два продали ее за 6,5 миллионов.

    В этом случае налогом будет облагаться сумма в 1,5 миллиона рублей.

    Если же никаких подтверждений стоимости покупки не осталось, то из суммы полученной прибыли вычитается 1 млн рублей, а оставшаяся облагается взносами в бюджет.

    Обращаться за получением имущественного вычета при продаже квартиры можно в течение всего года, вместе со сдачей декларации о доходах. Его вы получаете одновременно с выплатой налога на прибыль. Закон не ограничивает число обращений за налоговыми вычетами при продаже недвижимости: за получением льготы можно обращаться неоднократно, то есть если даже вы два года подряд будете продавать квартиры, вы каждый год можете оформлять декларацию и снижать налогооблагаемую базу за счет вычетов.

    Примеры расчета

    Чтобы наглядно показать суть действия имущественного вычета, попробуем разобрать несколько примеров.

    Гражданка Н., являясь физическим лицом, в марте 2017 года решила продать собственную квартиру, которая досталась ей в наследство от бабушки. В права собственности Н. вступила в январе 2016 года. Соответственно, она является владелицей объекта недвижимости меньше установленного законом минимального срока. Значит, после продажи квартиры Н. должна уплатить подоходный налог. Квартиру она продала за 4,5 миллиона рублей.

    Поскольку приобретение жилья не требовало от нее никаких расходов, то по закону она имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей.

    То есть: 4,5 млн – 1 млн = 3,5 млн

    От этой суммы и будет уплачен налог:

    3 500 000 * 13 % = 455 000 рублей нужно будет уплатить гражданке Н. в качестве НДФЛ.

    Если же собственники ранее купили квартиру и сохранились документы, подтверждающие ее стоимость при покупке, то расчет будет производиться по-другому.

    Семья Ивановых купила квартиру в новом доме в феврале 2016 года за 5 миллионов рублей, а через год продала ее за 6 миллионов. По закону им полагается вычет, компенсирующий их расходы на покупку жилья. В этом случае при расчете взносов в бюджет учитывается сумма, которую они заплатили при покупке квартиры:

    6 млн – 5 млн = 1 млн — это величина налогооблагаемой базы.

    Подоходный налог можно рассчитать таким образом: 1 млн * 13 % = 130 000 руб.

    Как видно из примеров, имущественный вычет помогает значительно снизить расходы при уплате пошлин государству.

    Порядок оформления

    Если за год вы продаете две квартиры, то воспользоваться вычетом в этом году вы сможете только с продажи одного объекта.

    Для получения вычета нужно обратиться в местные органы ФНС с заполненной декларацией (форма 3-НДФЛ).

    Существует несколько способов ее заполнения:

  • Бланк декларации можно скачать на сайте налоговой службы и заполнить вручную. Она заполняется только заглавными печатными буквами черными или синими чернилами. При заполнении строго следуйте инструкции.
  • Бланк можно заполнить и на компьютере в формате *pdf или *xlsx. Заполняется она так же по инструкции, только заглавными буквами, цвет шрифта должен быть черным.
  • ФНС запустила специальный сервис на своем сайте, помогающий заполнить декларацию: вы по инструкции вводите данные, а программа автоматически проверяет их и вносит в бланк декларации. Для этого нужно просто загрузить программу на свой компьютер. Только обращайте внимание на год: год программы должен соответствовать году, за который вы отчитываетесь.
  • Существуют и другие варианты: платные и бесплатные сервисы, в том числе и онлайн, помогающие заполнить декларацию.
  • Способов передать декларацию в ФНС тоже несколько: вы можете лично принести ее в ваше отделение, отправить по почте, если вы зарегистрированы на портале ФНС России и у вас есть доступ к Личному кабинету налогоплательщика, то можно передать ее онлайн. Отдать декларацию за вас может и доверенное лицо, если вы оформите у нотариуса на него доверенность.

    После рассмотрения всех документов, на которое отводится срок до 30 дней. О своем решении налоговые службы известят вас по указанным контактам.

    Необходимый пакет документов

    Для получения льготы нужно, кроме декларации, предоставить такие документы:

  • заявление на получение вычета;
  • справку о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ);
  • договор, подтверждающий сделку;
  • акты приема и передачи объекта недвижимости;
  • все документы, которые смогут подтвердить ваши затраты.
  • Иногда могут потребоваться и дополнительные документы: договор дарения или свидетельство о приватизации и т. д.

    Частные случаи

    Не предусмотрены отдельные льготы для неработающих граждан или пенсионеров, однако они тоже могут при продаже имущества уменьшить на размер вычета сумму, с которой будет выплачиваться пошлина, или компенсировать расходы, связанные с покупкой недвижимости.

    А вот продажа собственности близким родственникам (между супругами, родителями — детям и наоборот), то есть когда сделка совершается между людьми взаимозависимыми, не предполагает выплаты компенсации.

    Если же сделка совершена между бывшим супругами, после развода, то они оба имеют право на подачу декларации и получение имущественного вычета.

    Если квартира находится в долевой собственности, то выплата компенсации при продаже будет зависеть от некоторых моментов. Если квартира продается одновременно всеми собственниками, то вычет выплачивается один с распределением суммы между участниками общей собственности соразмерно величине доли, находящейся в собственности каждого. Если же каждый собственник продает свою часть квартиры отдельно, то и декларацию каждый подает самостоятельно и может претендовать на положенный по закону вычет в размере 1 миллиона рублей.

    Об уплате налогов при продаже и покупке жилой недвижимости рассказано в следующем видеосюжете:

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    terrafaq.ru

    Смотрите еще:

    • Индексация пенсии с апреля 2014 года Повышение пенсии с 1 апреля 2014 года: на сколько? С 1 апреля 2014 года пенсия по старости в среднем по России составит 11,6 тысяч рублей. Повышение пенсии с 1 апреля 2014 года по старости С 1 апреля 2014 года состоится запланированная индексация пенсий. Согласно постановлению Правительства Российской […]
    • Возврат налога за покупку автомобиля в 2014 году Налоговый вычет при покупке автомобиля Последнее обновление 2018-01-01 в 10:50 Один из наиболее популярных видов льгот — это вычет на приобретение имущества. Он составляет 13% от стоимости покупки, но не более чем 2 000 000 руб. Можно ли вернуть 13 процентов с покупки машины? Возврат налога при покупке […]
    • Закон 171 фз 2014 комментарии Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ"О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и […]
    • Закон о рекламе 38 ст 19 Федеральный закон "О рекламе" Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ"О рекламе" С изменениями и дополнениями от: 18 декабря 2006 г., 9 февраля, 12 апреля, 21 июля, 1 декабря 2007 г., 13 мая, 27 октября 2008 г., 7 мая, 27 сентября, 17, 27 декабря 2009 г., 19 мая, 27 июля, 28 сентября 2010 г., 5 […]
    • Федеральный закон о сельскохозяйственной кооперации от 08121995 193-фз Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ"О сельскохозяйственной кооперации" С изменениями и дополнениями от: 7 марта 1997 г., 18 февраля 1999 г., 21 марта 2002 г., 10 января, 11 июня […]
    • Закон о кадастровом плане Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (с изменениями и дополнениями) Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в наименование настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ"О […]
    • Квартира менее 5 лет в собственности Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или […]
    • Декларация по налогу о продаже автомобиля Заполнение и документы для 3-НДФЛ при продаже автомобиля Каждый любитель авто однажды приходит к решению продать машину. В данной ситуации закон обязывает граждан уплачивать налог с реализации имущества в размере 13% от стоимости сделки. Подготовка отчётности порой оказывается непреодолимым препятствием для […]

    Комментарии запрещены.